김광옥공인중개사사무소

[우리주택모기지 자료]

울산아파트 경매취하자금으로 실행된 최근사례

날씨가 연일 무덥네요 ㅠ 열대야로 잠을 설치지는 않나요? 중간중간에 깨서 에어컨을 켜고 자는데, 그것도 일이네요 ㅠ 항상 건강 챙기시고, 오늘도 화이팅하세요^^

오늘은 최근에 울산에서 상담사례가 들어온건데, "경매취하자금"으로 해결된 사례를 올립니다.

고객님이 소유자인 아버지와 상의하고 연락을 주셨는데, 후순위담보신탁을 선택하셨고, 추후에 어느정도 정리가 되면 저금리로 대환을 하면 된다고 말씀을 드렸습니다.

물론, 2순위조합쪽의 대환, 1순위보험사쪽의 경매취하 조건이었고, 모두 충족이 되었습니다.

이처럼, "경매취하자금"으로 "부동산담보신탁"이 많이 활용되고 있는 추세입니다.

법원경매까지 진행이 되었다는 것은 일반시중금융권이 싫어하는 연체기록이 존재한다는 사실이며, 신용등급도 낮아져서 할만한 곳이 없는 형편입니다.

7월 15일 금요일이네요

여전히 여기 인천은 무덥군요...

사무실이 천국이네요 ㅎㅎ

어제 뉴스를 보다가

이번에 리우올림픽이 8월 6일부터 22일까지

17일간 하잖아요...

올림픽축구 국가대표팀 예비명단 35명이 나와서

캡쳐를 했네요...

최종 명단은 18명이라고...

월드컵은 23명인거 아시죠???

대한민국의 선전을 기대합니다...^^

오늘은 소중하고 안락한 보금자리인 주택이 어쩔수 없이

법원경매로 진행이 되었을때 해결방법을 알려드립니다.

소중한 보금자리를 지키겠습니까? 포기하시겠습니까?

저축은행 상품은 수도권과 일부 충청권에 한정되고, 한도가 적고 이자율도 높은 편입니다. 본인소유의 부동산이 경매취하를 할수 있는 그만큼의 값어치가 나와야 진행이 됩니다. 여윳돈이 있으면 모를까...

감정접수를 하면 1~2일정도면 결과가 나오고, 그 한도와금리의 윤곽이 나옵니다. 위 저축은행 상품은 소유자가 법인소유이어도 가능한 장점은 있습니다.

위 상품은 일반금융권의 신종변형상품이라 생각하시면 되고, 똑같이 이자는 납부를 하셔야 합니다. 명의변경이라는 단점은 있지만, 거주하거나 종료 후, 명의를 다시 가져올 수 있는 상품입니다.

주로 "경매취하자금"에 활용되고, 주거용주택(집합건물)만 활용가치가 있습니다. 토지와 건물이 따로 분리되는 다가구, 단독, 상가 등은 불가능합니다.

감정접수로 그 금리와한도가 결정되고, 아파트이면 85%까지 나올 수 있다는 장점, 방공제없이 나갈 수 있다는 점, 신용등급(8등급기준,9~10등 예외승인가능)이 낮아도 가능하다는 점, 신탁등기 후, 제3채권자가 신탁물건에 가압류 등이 들어올 수 없다는 장점이 있습니다.

신탁등기 후, 채무까지 신탁회사로 이전되기에 몇개월후에 어느정도 정리가 되면, 새로운 제3채무자를 세우거나 본인으로 갈아타기를 하면 좋은 상품입니다.

위 상품은 똑같은 감정접수로 그 결과가 나오고, 다른 곳보다 이자율이 높습니다. 최후 보류상품이며, 신중의 신중을 기해야 하는 상품입니다.

보는 관점의 차이일 수 있지만, 몇개월만 사용하다 다른 곳으로 방향전환을 할 수 있는 징검다리역할이라고 생각하시면 편할겁니다.

위에 말한 것은 상품이라고 하기엔 뭐하지만, 본인의 신용등급이 낮거나 연체가 시작될 기미가 보이면 가족중에 신용과소득이 좋으신 분으로 제3채무자를 세우시면 되는 것입니다.

유비무환, 미리미리 방지를 하자는 것입니다. 일반금융권은 이 연체 라는 말을 제일 싫어합니다. 신용등급도 6등급이내에 들어오셔야 하고, 보금자리주택의 값어치가 떨어지면 일부상환도 요구하는 현실입니다.

일부 보험사에서 행해지고 있는 상품이고, 이자율또한 저렴합니다.

비가 오려면 시원하게 오던지,

어중간하게 와서 후덥지근하네요 ㅠ

내일 다시 장마가 온다고 하니

항상 조심하시기 바랍니다...

오늘은 신용이 좋지 않으신 신용불량자아파트담보대출에 대한 정보를 드릴까 합니다.

신용불량자란? 요즘에는 채무불이행자로 불리우는데, 금융권에서 자금을 빌려 연체를 하거나, 갚지 않았을 경우에 그 채무자를 통칭하는 말입니다.

채무가 있으면, 개인회생이나 개인파산을 하면 되겠지 생각하지만, 만약 소중한 보금자리를 지키려면 다른 방법으로 방향전환을 하셔야 합니다.

그 방법에는 3가지가 있습니다.

첫번째, 수도권에 한정하는 저축은행 상품인데, 한도는 60%이내로 8~9%대 금리대가 나옵니다. 물론 감정을 받아 그한도가 정해진다는 점...연체중인자나 가압류가 있어도 가능한 상품이고, 담보가치가 모든 채무를 상환할 수 있을 경우에 가능한 상품입니다.

두번째, 부동산담보신탁 상품인데, 소유 부동산이 아파트이면, 감정가의 85%까지 나오고, 금리대는 8~12%대까지 나오고 있습니다. 신용등급이 8~10등급이거나, 많은 한도가 필요하신 분들에게 유리하고, 추후에 어느정도 정리가 되고 나서 저금리상품으로 갈아타기를 하시면 됩니다. 주로 경매취하자금으로 그 활용가치가 큽니다.

마지막은 신중의 신중을 기해야 하는 대부자금 상품입니다. 금리가 15~24%대이므로 잘못 선택하면 이자를 상환하다가 소중한 보금자리를 날릴수도 있는 것입니다. 이쪽도 자체감정을 보고 있고, 손해를 보지 말아야 하므로 짜게 보고 있는 실정이네요

상담을 하다보면, 담보가치가 낮게 나와 갈아타기를 포기하시는 분들이 많으신데, 여기에서 제일 중요한 키포인트는 소유부동산의 감정가입니다. 감정가가 잘 나와야 대환도 되시고, 갈아타기도 가능하기 때문입니다. [출처:우리주택모기지]

오늘 날씨가 장난 아니네요 ㅠ

여긴 인천인데, 29도나 되군요...

햇볕이 너무 따가워요 ㅜ 이런 날에 울 아들은 감기가 오려나 열이 있네요 ㅠ

해열제를 먹였다고 하는데, 떨어지기를...

오늘 피츠버그 강정호선수가 시즌 5호 홈런을 쳤네요.

축하드립니다...^^

동영상 보고 가실게요~~!!

오늘은 #부동산담보신탁의 활용가치 측면에 대해 정보를 드릴까 합니다.

결론부터 말씀드리면, 높은한도, 낮은신용등급도 가능, #경매취하자금 등에 가치가 큽니다.

본인소유의 보금자리가 #아파트이면, 감정가의 85%한도, 8~9등급도 경우에 따라 가능, 소중한 보금자리를 법원경매에서 지키려면 근저당설정보다 위 상품이 낫습니다.

여기서 잠깐!

근저당설정과 큰 차이는 한도차이, 신탁등기 후에는 압류, 가압류가 들어올 수 없다는 점입니다.

일반적인 절차 진행방식을 알려드리겠습니다.

① 기본적인 주소, 성명, 연락처, 소득부분 등을 알려주시면 상담접수가 됩니다.

    (주민등록번호는 요청하지 않고, 신용조회도 하지 않습니다.)

② 3~4군데 업체에 감정접수를 하여, 고객님께 브리핑(briefing)을 하게 됩니다.

    (감정결과는 접수 후, 2~3시간내에 나오고 있습니다.)

③ 그 중, 선택한 업체의 담당자까지 연결도움을 드리고 있습니다.

옆에 팀장님께서 밖에 외근을 나갔다 들어오더니 하는 말...

"완전 여름날씨야..."

아침, 저녁으로는 쌀쌀하더니 한낮에는 여름날씨네요...

이럴때 감기조심하셔야 합니다...

오늘은 엊그제 실행된 사례에 대해 포스팅을 할게요...

그것은 바로~~~~~~~~~~~~보금자리부동산이 경매개시결정까지 받은 상황에서 담보신탁상품으로 법원경매취하를 시킨 사례입니다.

저희회사가 거래하는 4군데에 우선 감정의뢰를 하였고, 2가지 대안으로 진행이 되었습니다.

즉, 부동산담보신탁상품과 후순위대부자금쪽이었습니다.

그런데 고객님은 후자는 진행을 거부하였고, 전자쪽으로 결과를 받았고, 다행히 감정결과가 좋게나왔습니다.

17,800만원이 나온 곳을 선택해서 17,000만원을 자필서명하셨습니다.

이율은 법원경매까지 간 상황이라 신용등급도 좋지 않으셨고, 11.8% 나왔고, 신탁보수료도 있었습니다.

고객님께서 빨리 선택하신 이유는 몇달만 사용을 하다가 그집을 매매를 할 생각이었기 때문입니다.

여기서 잠깐! 부연 설명을 더 해드리겠습니다.

"부동산담보신탁" 상품을 싫어하거나, 꺼려하시는 분들을 위해 말입니다.

위 상품은 표면적으로 소유자가 신탁회사로 이전되지만 원소유자가 거주나 생활하시는데에는 아무런 지장이 없는 상품이고, 추후에 걸려있는 금액을 상환하거나 매매를 할 경우에 상환금액이 충족된다면 가능하다는 것입니다.

물론 표면적인 소유자가 아니지만 원소유자이기에 재산관련 세금 등도 납부를 해야 합니다.

정리를 하자면,

"부동산담보신탁"상품으로 경매취하자금을 마련할 수도 있고, 소유부동산이 아파트이면 가능한도는 85%선에서 나올 수 있습니다.

또, 한가지...소유부동산이 신탁회사로 이전되고, 채무까지 원소유자에게 잡히지 않기 때문에 몇달 후에는 신용등급상향으로 되면 낮은 곳으로 갈아타기를 선택하시면 좋다는 것입니다.

이해되시나요?

안되셨다면, 문의주세요...

9시 뉴스에 연예인 송중기가 나오다니...

고정관념을 깨는 출연이었고, 그만큼 태양의 후예가 경제적 효과가 크다는 반증이기도 하겠다.

저 또한 열혈팬으로서 태후를 잘 보고 있다.

아들이 잠들지 않으면, 못 보지만...ㅠㅠ

어찌되었든, 좋은 결과가 나와 침체된 경제에 파급효과가 있었으면 한다.

오늘부터 4월 13일 수요일까지 13일간의 국회의원 선거일 홍보를 한다고 한다.

이 또한 승자에게는 박수를...패자에게는 격려의 말을 할 수 있는 여유를 가졌으면 한다...

오늘은 본인 소유의 소중한 보금자리가 어쩔 수 없이 법원경매까지 진행이 되었다면, 취소할 수 있는 방법에 대해 알려드리겠다.

방법이야 여러가지 경우의 수가 있겠지만, 하나씩 풀어보고자 한다.

우선, 개념부터 설명하자면, 흔히들 경매사건번호가 나오고, 최고가낙찰자에게 낙찰되기전에 취소를 시키는 것을 "경매취하"라 칭하고, 이에 필요한 자금이 바로 "경매취하자금 대출" 이라 총칭한다.

경매가 개시되었다는 것은 본인 소유의 보금자리에 대한 몇개월간의 연체가 진행되었다는 반증이고, 채무자의 신용등급이 하락되었다는 것이다.

 금융권(은행,보험사,캐피탈,저축은행 등)은 이 "연체"라는 단어를 제일 싫어한다.

그 사람의 성실성 부분을 이것으로 잣대를 잡고 있기 때문인 것이다.

여기서 이것만은 분명히 알아두자!

경매기일이 잡혔다면, 그 기일전에 해소를 해야 진행이 수월하다는 것이다.

최고가낙찰자에게 낙찰되어 버리면, 경매계나 낙찰자에게 동의를 얻어야 한다는 공조가 필요하기 때문이다.

그러면, 해소할 수 있는 활용방법에는 크게는 3가지로 구분이 될 것이다.

첫째, 경매취소비용이나 연체이자 등 담보가치가 크면서 적은 비용이 필요한 분에게 유리한 상품이다.

저축은행 상품이고, 외부감정을 통해 그 한도가 결정되고, 감정서발급후, 필요서류 준비후 자필서명, 자금실행 순으로 진행이 된다.

금리대는 연체이력이 존재하기에 좋지는 않지만 8%대에 나오고 있다.

둘째, 연체가 있더라도 채무가 적거나 신용등급이 8등급이내에 들어오면, 감정평가후 진행되는 "부동산담보신탁"을 추천한다.

표면적으로 소유가 신탁회사로 넘어가지만, 거주하거나, 사용, 추후에 자금상환이 되면 다시 회수할 수 있는 선진형상품이다.

모든 보금자리에 걸려있는 모든 채무까지 신탁회사로 넘어가므로 몇개월후에 낮은 곳으로 갈아타기하기에 유리한 상품이다.

셋째, 마지막 상품은 추천은 안드리지만, 어쩔 수 없이 보금자리를 지키려는 분들에게 추천한다.

바로, 대부자금으로 해소하는 상품인데, 높은 이자율이 발목을 잡을 수도 있을 것이다.

이것은 신중의 신중을 기해야 하는 상품이다.

이상, 3가지 활용방법이 존재하지만, 여기에서 제일 중요한 부분을 간과해서는 안된다.

즉, 본인 명의의 보금자리에 대한 "감정평가서"가 필요금액에 충족되어 나와야 한다는 것이다.

필요금액이 나오지 않는다면, 진행이 불가하기 때문이다.

마지막으로 실행되었던 사례를 끝으로 마무리를 하겠다.

경기도 하남시 아파트에 사시는 김모씨는 사업의 실패로 많은 채무와 경매까지 진행이 되었다. 와이프랑 맞벌이를 하면서 자녀 2명을 키우는 가족이었고, 이 보금자리를 지키지 않으면 안되는 상황이었다.

이 보금자리를 지킬 수 있으면, 신탁상품이든, 대부자금이든 괜찮다고 하여 기본사항을 받고, 감정을 3~4군데에 접수를 하였다. 결과부분에 본인들에게 만족한 금액이 나온 신탁상품을 선택하였고, 담당자에게 연결해주어 경매취하를 한 사례가 있었다.

소유자는 남편이었는데, 등급이 좋지 않아 배우자가 제3채무자로 들어와 진행이 되었고, 그 당시에 9%대로 기억하는데, 정말 감사하다는 말을 들었을때는 보람을 느낄 수가 있었다.

이처럼, 사업실패로 많은 채무가 있는 상태에서 다행히 그 보금자리에 대한 감정이 잘 나와 고객니즈에 맞는 필요충분금액이 나와 잘 진행이 된 사례가 있었다.

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바람만 불지 않으면, 좋은 날씨인데 조금 아쉽네요 ㅠㅠ

이럴때 즉, 환절기때 감기조심하시기 바랍니다. 요즘 감기가 독하다고...

요즘 생활은 어떠신가요?

저희 사무실 1층에 동태찌개집이 생겼는데, 연일 문전성시를 이뤄 보는 입장에서 좋네요^^

요즘 같아서는 직장생활을 하고 싶은데, 나이가 먹어 쉽지가 않네요...

통상가란 무엇인가?

우선 상가(商家)의 사전적 의미가 이익을 얻으려고 물건을 사서 파는 집이란 뜻이네요

상가앞에 통(通)자 붙여진 사전적 의미는 없지만, 단층짜리가 아닌 여러 층이 한 필지에 올려진 건물을 흔히 말합니다.

풀어서 해석하면, 5층짜리 건물을 한 명의 소유자가 보유하고 있는 것으로 말할 수 있습니다.

여러 명의 소유자가 있는 각 호수가 있는 구분상가와는 대치되는 개념인 것입니다.

통상가담보를 취급하는 시중은행도 있지만, 비율부분에서 50%전후로 나오고 있고, 단위조합쪽도 70%전후로 나오고 있고, 높은 비율을 원하시면 저축은행 상품도 괜찮을 것입니다.

일반적인 절차에 대해 알려드립니다.

1. 우선, 소유한 물건지 주소가 필요하겠죠! 통상가는 아파트처럼 시세가 나오지 않기 때문에 주소로 감정을 하게 됩니다.
2. 그리고, 기본적인 인적사항, 소득서류 등이 필요합니다.
3. 접수할 당시에 그 물건지에 있는 임대차 현황표가 필요합니다. 보증금 얼마에 월세 얼마라고 불러주시면 됩니다.
4. 기본적인 사항으로 가접수를 하게 되고, 2~3군데 은행에 그 물건지의 감정평가를 받게 됩니다.
5. 감정결과는 1~2일 소요가 되고, 결과를 받고 어떤 상품이 좋은지 선택하면 됩니다.
6. 선택 후, 자필서명할 때, 필요한 추가 서류 등을 안내 받습니다.(주민등록등본, 초본, 인감증명서 등...)
7. 필요서류가 준비되셨으면, 자필서명 날짜를 정해야 합니다. (담당자와 일정을 맞춰야 하니까요...)
8. 자필서명(통상 자서라 칭함.)을 하고 나서 1~2일 이후에 자금실행이 되는 시스템입니다.(자서할 때, 담당자가 기표날짜를 알려줄겁니다.)
9. 저축은행은 근저당권설정등기로 일반적으로 진행이 됩니다.

경기도 양평에 4층짜리 상가건물을 소유한 사업자분이 기존 금액 6억원(지역*협에서 받고 있었음)에서 추가자금이 필요하여 전체대환 즉, 갈아타기를 하면서 Y저축은행에서 감정 후, 7억원으로 진행이 된 사례가 있습니다. (금리는 7%대)

상가는 통상 납부기간도 짧은 편이고, 이자만 납부하는 만기일시상환방식이고, 중도상환수수료도 일할차감식으로 있습니다.

추가자금이 나오지 않아 어쩔 수 없이 선택하신 분이었지만, 고맙다는 말을 들었을 때는 뿌듯한 실행사례였습니다.

금리대는 높지만, 급한 여유자금이나 사업자금이 필요할 때는 활용가치는 있다고 생각합니다.

상환계획을 잘 세워 좋은 상품선택을 하시기 바랍니다.

위 과정에 도움드리고 있는 사이트가 바로 "우리주택_모기지"이고, 홈페이지(http://우리주택모기지.com/dambo/1.php)를 방문해 보세요~~